[종합부동산세] 종부세 요약표 설명 / 신고 방법, 납부기한, 세율, 가산세 등 / 미국에도 종부세가 있다? 없다?

종합부동산세란?

종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게
부과되는 조세로서, 재건축초과이익환수제와 함께 모두 토지 공개념과 맞닿아 있다.
흔히 종부세라고도 하며 보유세의 일종이다.

• 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금을 말하며,
• 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,
• 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과한다.

유형별 과세대상	공제금액
주택(주택부속토지 포함)	6억 원* (1세대 1주택자 11억 원)
종합합산토지(나대지·잡종지 등)	5억 원
별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등)	80억 원

* ’21년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본공제 배제

• 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대해서는 9월16일부터 9월30일까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다.

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납부기간 : 매년 12.1. ～ 12.15.
(다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그 다음에 도래하는 첫번째 평일을 기한으로 한다.)

국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도 가능)하며, 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능합니다.

> 분납 : 납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부

- 250만원 초과 500만 원 이하 : 250만 원 초과금액을 분납
- 500만 원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납
- 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납

> 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%

https://www.nts.go.kr/ 2022년 종합부동산세 요약표 국세청 홈페이지 출처

2022년 종합부동산세 요약표.pdf

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국세청 홈페이지에서 찾아볼 수 있는 22년 종합부동산세 요약표를 살펴보면, 다음과 같다.

2022년 종합부동산세 요약표 세율

○ 산출세액 계산

￭ 산출세액=(과세표준× 세율-누진공제)-공제할 재산세액*(｢지방세법｣§ 112조1항 2호는 제외.이하동일).
* 해당연도 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 과세표준에 대하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액 {=종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율1} × 재산세율} / 주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액
1) 재산세 공정시장가액비율 : 주택60%(’22년 1세대1주택 45%),토지70%)
￭ 1세대 1주택자 세액공제(한도 80%) = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율
① 연 령 별 공제율 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
② 보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

▷ 취득시기 : 상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 증여받은 주택(등기접수일), 재개발․재건축(멸실주택 취득일), 분할취득한 주택 (주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일), 건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일)

○ 세부담상한 초과세액

￭ (재산세 + 세부담상한전 종부세액1)) - { 전년(재산세 + 종부세) × 150% ~ 300% } 2)
1) (과세표준 × 세율 - 누진공제) - (공제할 재산세액 + 세액공제액)
2) 토지 및 일반주택 150%, 조정대상지역 2주택 300%, 3주택 이상 300%

○ 합산배제주택〔합산배제 신고기한까지 등록한 경우에도 합산배제 적용〕

합산배제 임대주택 (종부세법 §8 2항 1호, 시행령§ 3)

지자체 임대사업자등록 및 세무서 주택임대업 사업자등록을 한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시를 하고 있는 주택

임대주택유형	전용면적	주택가격	주택수	임대기간
매입임대1) (장기일반민간임대주택)	-	6억원 이하 (비수도권3억원) 이하	전국 1호 이상	5년이상 3) 10년이상
건설임대2) (장기일반민간임대주택)	149㎡이하	6억원 이하	전국 2호 이상	5년이상 3) 10년이상
기존임대 4)	국민주택규모 5) 이하	3억원 이하	전국 2호 이상	5년 이상
미임대 건설임대(민간)	149㎡이하	9억원 이하	-	-
리츠·펀드 매입임대	149㎡이하	6억원 이하	비수도권 5호 이상	10년이상
미분양 매입임대	149㎡이하	3억원 이하	비수도권 5호 이상	5년이상

1)매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택  2)직접 건설하여 취득한 주택

3)2018.3.31.이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택(18.2.13.개정)  4)2005.1.5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우

5)전용면적 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍‧면 지역은 100㎡이하)

 

합산배제 사원용주택등(종부세법 § 8 2항 2호, 시행령 § 4)

1사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모이하 또는 과세기준일 현재 공시가격 3억원 이하인 주택

2기숙사 : 종업원 공동취사용 주택(건축법 시행령 별표1)

3주택건설업자의 미분양주택 : 주택건설업자(주택법의사업계획승인이나건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

4어린이집용 주택 : 과세기준일(6.1.) 현재 자치단체장 인가 또는 운영을 위탁받고 세무서에서 고유번호 부여받아 5년 이상 계속하여 어린이집로 운영하는 주택

5시공자가 대물변제 받은 미분양주택 : 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택(공사대금 받은 이후 최초 납세의무 성립일로부터 5년 이내)

6연구기관의 연구원용 주택 : 정부출연연구기관이 2008.12.31. 현재 보유하고 있는 주택

7등록문화재 주택 : ｢문화재보호법｣ 에 따른 등록문화재

8기업구조조정부동산투자회사 등이 2010.2.11일까지 직접 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60%이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2014.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택

9기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정 체결에 따라 취득하는 미분양주택

10신탁업자 미분양주택 : 시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 2010.2.11일까지 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60%이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2012.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택

11노인복지주택 : 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택

12향교(향교재단)이 소유한 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우)

13세일앤리스백 리츠 등이 매입하는 주택 : 주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 등이 주택담보대출차주에게 5년 이상 임대하고 임대기간 종료후 그 주택을 재입할수 있는 권리를 부여하는 등 요건을 갖춘 주택(’18.2.13.개정)

14토지임대부 분양주택 부속토지 : 「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지

15주택건설 목적 멸실주택 : 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일로부터 3년 이내에 멸실시키는 주택

○ 조세특례제한법상 종부세 과세특례
1. 향교 및 종교단체에 대한 과세특례(조특법 § 104의13)

개별단체(개별향교 또는 개별종교단체)가 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 향교재단 등(향교재단 또는 종교단체) 명의로 등기한 주택 또는 토지는 종합부동산세의 과세에 한하여 개별단체의 소유로 봄

2. 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대한 과세특례(조특법 § 104의19)

주택법에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합합산토지분 과세대상에서 제외(토지를 보유한 상태에서 주택건설사업자의 지위를 얻은 경우 포함)

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미국에도 종합부동산세가 있다? 없다?! (나무위키백과 참조)

미국에도 종부세가 있다고 착각하는 사람들이 많지만 미국에는 재산세만 있고 종부세는 없다.
종부세를 포함한 보유세 기준으로 비교할 때에 미국은 0.28~2.29%(평균 1.15%)로 0~2%의 한국보다 세율이 높지만,
이는 국세가 아닌 지방세인 재산세(Property Tax)이고, 많은 주에서 취득 당시의 가격을 기준으로 공시지가를 정하는데 매매가격 100% 그대로 하는 주가 많지는 않다. 그 이유는, 부동산 가격은 변동하기 때문이다. 그래도 보통 80~90% 의 매매가격으로 정해진다. 그리고 한국 교포들이 많이 거주하고 있는 캘리포니아주 경우에는 매매가격 100% 그대로 공시지가로 정해지고 있긴 하다. 또 인터넷 곳곳에 미국의 공시지가는 한번 정해지면 오르지 않는다고 적혀있는데, 당연히 미국의 공시지가도 오른다. 단, 매년 상승분이 제한되어 있긴하다. 그래서, 부동산 거품이 일어나서 급등할 경우, 공시지가와 실제 시장가의 격차가 벌어지기도 한다.

이런 높은 재산세 때문에, 직장을 잃거나 수입이 줄어들면 재산세를 못 내서 집을 뺏기기도 한다.

그러나 미국은 보유세 인상 한도는 연 2%다.# 100만달러 부동산을 소유하면 첫해는 재산세 약 1만달러가 부과되지만, 10년이 지나서 시세가 200만달러가 되었더라도 재산세는 약 20% 부담만 늘어난다. 한국처럼 공시가를 정부가 독단적으로 결정해서 매년 두자리수 퍼센트 이상의 세금 인상을 할 수 없는 구조다. 취득시점의 시세만 반영될뿐 계속 보유하고 있으면 시세와 갭이 생기게 됨에도 1년에 2% 초과하여 인상되지 않는다. 오랜 거주한 사람의 보유세 부담은 오히려 터무니 없이 싸지는 것이다. 당신이 1970년대 은마아파트를 분양가격에 사서 40년 넘은 지금도 거주하고 있는데 보유세는 연 2%밖에 안 오른다고 생각해보면! 과세에 반영되는 미국과 한국의 부동산 가격이 천지 차이로 다르다.
2020년 기준, 한국은 서울 아파트 중간가격은 9억이지만 동시기의 미국 뉴욕의 고급 맨하튼 (뉴욕 전체가 아니다) 아파트 가격은 12억원이다. 25% 정도로 차이가 크지 않지만 미국 뉴욕의 1인당 GDP는 7.5만 불 수준으로, 3만 불 간신히 넘은 한국과는 2배 넘는 차이를 보인다. 즉 한국 서울 사람은 미국 뉴욕보다 경제력이 반절도 안되는데, 과세에 반영되는 부동산 가격은 큰 차이가 안 난다는 것이다.

한편, 한국의 보유세는 미국과 달리 누진 과세이며, 거래세로 보면 미국은 거주용의 경우 2년 이상 거주 시 양도차액이 50만 달러까지 비과세이고 그 이상분도 양도세는 15%에 불과하고, 심지어 손실이 발생하면 다른 소득세에서 상계해주기도 한다. 동종자산(임대용 주택을 팔고 새로 임대용 주택을 구입하는 식의)은 새로운 자산을 처분할 때 까지 양도세 부과를 연기한다. 게다가 취득세는 100달러 정도의 등록비만 부과되지만 한국은 1.1~13.2%이며 거래세를 매우 무겁게 걷어가고 있으므로, 이런 다른 요인을 고려하지 않고 단순 보유세율로 비교하는 것은 타당하지 않다.

특히 종부세 과세론자들의 주장들은 높은 거래세/취득세/누진세/복비의 존재 및 과세에 반영되는 동일 평형 대비의 부동산 가치가 외국보다 훨씬 높다는 다른 요건에 대한 설명은 감추고, 오직 외국의 보유세 세율과 단순 비교하여 과세의 정당성을 주장하고 있는데 이는 걸러서 들어야 할 부분이다. 보유세를 인상하는 대신 거래세, 취득세를 인하하여야 한다는 주장도 존재하는 이유다. 한국은 서울의 반지하 닭장 아파트 가격을 살 돈으로 미국에서는 정원과 수영장이 딸린 집을 살 수 있으므로, 주거의 질도 월등히 차이가 난다. 이 둘을 동일 선상에서 같은 수준으로 과세하라는 것도 억울하다고 볼 수 있다. 이는 사실 홍콩의 주거환경에서도 일어나고 있는 문제로, 국토의 크기가 좁고 인구 밀도가 높은 곳에서 생기는 문제라고 볼 수 있다. 이와 같은 내용은 이후 박원순의 "OECD 평균치의 1/3 이기에 인상해야 한다"는 발언에 의해서 여러 부동산 전문가들이 일부러 왜곡한 것이 아니냐며 한국은 최고 수준 양도세까지 합하면 세금 총액은 평균치 이상으로 높은 수준이라고 지적한 바이기도 한다.

무엇보다, 미국은 자가 거주 목적의 주택이라도 재산세를 낸 만큼 소득이 공제된다.# 예를 들어 연 순소득 5000만원이고 재산세를 1년에 3000만원 냈다면, 미국이라면 소득이 2000만원으로 잡혀서 2000만원에 대한 세금을 기준으로 그에 대한 세율에 맞는 세금을 내면 되나, 한국을 자가 거주 주택에 대한 재산세와 종부세 공제가 없기 때문에, 5000만원에 대한 세금을 온전히 내야 한다.

재산세는 물론, 대출(mortgage)로 집을 샀을 경우, mortgage 이자까지 소득에서 공제된다!